The Insider продовжує цикл нарисів Андрія Ланькова, професора університету Кунмін в Сеулі, який нещодавно повернувся з КНДР. У першій частині мова йшла про становлення Кім Чен Ина як нового диктатора і його реформи. Друга частина присвячена будівельному буму, який почався в Північній Кореї: чому корейці вважають за краще купувати квартири на нижніх поверхах, які апартаменти можна купити за $ 100 тис. І хто винен в тому, що будинки, побудовані в Пхеньяні та інших містах, розвалюються.
Пхеньян 2018 року вражає в першу чергу великою кількістю нової забудови. За останні 5-6 років в місті з'явилося безліч нових мікрорайонів – і це при тому, що з 1990 по 2010 роки майже ніякого житлового будівництва в північнокорейській столиці зі зрозумілих причин не велося. Нинішній пхеньянський будівельний бум відображає нову економічну ситуацію в країні, яка виникла після початку кімчениновскіх реформ, і багато в чому і сам є наочним доказом того, що ці реформи працюють. Втім, офіційні особи дуже не люблять афішувати ту обставину, що велика частина пхеньянського житлового будівництва фінансується приватним капіталом.
У Північній Кореї немає і найближчим часом, швидше за все, не буде ні фондової біржі, ні інших можливостей для того, щоб легко і безпечно вкласти свій капітал. З іншого боку, в останні 20-25 років в країні з'явилося чимало людей, в розпорядженні яких є серйозні суми (іноді обчислюються сотнями тисяч і мільйонами доларів США) і перед якими, відповідно, постає питання про те, як би найбільш раціональним чином вкласти ці гроші. Практично єдиною доступною для них опцією є нерухомість.
Ціни на нерухомість до недавнього часу швидко росли – між 2005 і 2015 роками вартість квартир в Пхеньяні збільшилися в 10-20 разів. Правда, зростання цін зупинився в 2015-2016 рр., А в 2018 р ціни взагалі різко пішли вниз – не в останню чергу через те, що в результаті будівельного буму різко збільшилася пропозиція.
Забудова починається з того, що та чи інша офіційна організація отримує дозвіл на зведення нового житлового багатоквартирного будинку або цілого комплексу таких будинків. При цьому організація-забудовник далеко не завжди має відношення до будівництва – це може бути, наприклад, промислове підприємство або військова частина. Керівництво забудовника домовляється з приватними інвесторами, багато з яких вже не перший рік працюють в сфері житлового будівництва, – і робота починається. Організація-забудовник бере на себе вирішення формальних юридичних і технічних проблем, підготовку проекту і оформлення необхідних паперів.
Будівництво в великих містах ведеться переважно на територіях, де раніше вже були вдома – в основному типові для часів Кім Ір Сена індивідуальні одноповерхові або іноді малоповерхові будівлі. Отримавши дозвіл на реконструкцію такого житлового району, забудовник повинен вирішити питання з людьми, будинки яких йдуть під знесення. Питання вирішується на суто добровільній основі: державні і партійні органи в подібні справи зазвичай не втручаються і тиску на упорствующих старожилів не роблять, а про мафію в Північній Кореї мови не йде, принаймні поки. Зазвичай мешканцям будинків, що потрапляють під знесення, пропонують рівноцінне або кілька краще житло, але і тут можливі варіанти. Їм можуть виплатити грошову компенсацію, кілька перевищує ринкову вартість їхніх будинків, або ж запропонувати квартири в тому новому будинку, який буде побудований на місці нинішнього.
Рішенням формальних питань займається створений під забудову комітет – його організовує то державне підприємство, яке отримало офіційний дозвіл на ведення будівельних робіт. Однак в розпорядженні організації-забудовника, як правило, немає ні коштів, ні досвіду, тому без залучення до проекту приватного капіталу його реалізація неможлива. Хоча в Північній Кореї з'явилося чимало забезпечених людей, мало кому з «нових північнокорейських» під силу профінансувати, скажімо, зведення 25-поверхового житлового будинку на 400 квартир. Тому формується консорціум з декількох інвесторів – це, до речі, допомагає і знизити ризики. Мається на увазі, що по завершенні робіт інвестори отримають своє або квартирами, або грошима, які з'являться після того, як квартири будуть реалізовані за ринковою вартістю.
Через низьку якість роботи «ударників» і масових розкрадань ними цементу в травні 2014 року відбулася обвалення багатоповерхівки
Створений для ведення проекту комітет наймає робітників – іноді домовляючись з кваліфікованими фахівцями в індивідуальному порядку, але частіше укладаючи угоду з тими чи іншими організаціями. В ідеалі некваліфіковану робочу силу на будівництві складають так звані бійці «молодіжних ударних загонів» – воєнізованих будівельних організацій, в які люди набираються в порядку обов'язкового призову, як в радянські будбат. Робоча сила в такому випадку виявляється в розпорядженні забудовників практично безкоштовно, хоча начальству «ударників» доводиться платити (і офіційно, і неофіційно). Втім, в гонитві за дешевизною є свої мінуси. Мобілізовані робочі з ударних загонів не надто зацікавлені в якості роботи, зате схильні тягнути з будівництва та продавати на ринках все, що погано лежить. З чуток, саме низька якість роботи «ударників» і масові розкрадання ними цементу стали причиною найбільшої катастрофи в історії пхеньянського житлового будівництва: в травні 2014 року відбулася обвалення багатоповерхового будинку, про який, як виняток, повідомила навіть офіційна преса (зазвичай в північнокорейських газетах пишуть про катастрофах за кордоном, але не в себе в країні).
Зразкова квартира нового зразка в Пхеньяні
Після того як будинок побудований, починається продаж квартир. Деякі з них надходять в розпорядження організації-забудовника і діляться між сім'ями працівників цієї організації, інші передаються в розпорядження місцевої влади, але більшість продається за ринковими цінами. Останнім часом продажем квартир в Пхеньяні все частіше займаються професійні ріелтори. Вартість квартири залежить від розташування будинку, площі квартири, а також поверху. У привілейованих кварталах подача електрики і води проходить більш-менш регулярно і цілодобово, і там особливого переваги життя на нижніх поверхах немає. Однак в більшості кварталів, незважаючи на істотне поліпшення ситуації з електрикою, віялові відключення залишаються частиною повсякденного життя. Тому жителі готові платити великі гроші на другому-п'ятому поверхах, тобто за ті квартири, куди можна дістатися і без ліфта. Для того щоб пересидіти періодичні відключення води, в розпорядженні у мешканців є великі баки, які найчастіше монтуються в ванних кімнатах заздалегідь, вже при будівництві, – відключення води залишається тут звичайним явищем. За усталеною в останні роки традиції квартири найчастіше продаються без обробки – покупець сам наймає робітників, готує проект і потім обробляє квартиру по своєму смаку і відповідно до своїх матеріальними можливостями.
Згідно із законом практично все житло в країні є власністю держави, а за громадянами визнається тільки право на проживання. Однак в останні 10-15 років північнокорейці відносяться до державної власності як до юридичної фікції і поводяться відповідно, купуючи і продаючи житло за ринковими цінами. Акт купівлі-продажу житла закріплює видача ордера на право вселення в квартиру. Теоретично цей ордер, як уже говорилося, не передбачає ніяких прав власності, але на практиці переважна більшість північнокорейців подібними тонкощами не заморочуються і сприймають квартиру, на проживання в якій у них є офіційно виданий ордер, як свою власну.
Розрахунки проводяться готівкою, а головною валютою є американський долар. Почасти це викликано тим, що основне житлове будівництво ведеться в Пхеньяні, який в Північній Кореї є скоріше зоною долара, а не китайського юаня (той більше в ходу на територіях, прилеглих до китайсько-корейському кордоні). Є і суто практичні міркування. Найбільша північнокорейська купюра, що знаходиться зараз в обігу, має номінал в 5 тис. Вон, що за курсом відповідає приблизно 70 американським центам. Зрозуміло, що оплатити такими купюрами покупку квартири непросто: вартість навіть рядового пхеньянського житла буде вимірюватися валізами банкнот.
Ринок житла в Пхеньяні дуже диференційований. В кінці 2018 року, коли ціни відчутно впали, хороша нова квартира коштувала від $ 50 тис. До $ 80 тис., Але ексклюзивні квартири йшли і за $ 100 тис .- $ 150 тис. З іншого боку, скромний будиночок на далекій околиці як і раніше можна придбати менше ніж за $ 10 тис.
Солдат пасе свиней на кордоні з Китаєм 2017
Північнокорейський будівельний бум не обмежується Пхеньяном, хоча здається, що там будують більше, ніж у всіх інших місцях, разом узятих. Нові житлові будинки в останні роки з'являються в тих містах, які в силу свого географічного положення чи інших обставин виграли від кімчениновскіх реформ. Стосується це в першу чергу до міста Сінийджу, який знаходиться на кордоні з Китаєм і через який проходить приблизно три чверті всієї північнокорейської зовнішньої торгівлі. Непогано почуваються і деякі інші промислові центри. У будь-якому випадку північнокорейські міста ростуть, і відбувається це дуже і дуже швидко. Часи застою в житловому будівництві, який тривав майже три десятиліття, закінчилися.